Od stycznia 2023 roku wszyscy podatnicy, którzy wynajmują prywatne mieszkania, będą musieli opodatkować je według jednej formy. Polski Ład wprowadził duże zmiany dla wynajmujących lokale mieszkalne. Jak będziemy opodatkować najem w 2023 roku?
2022 r. to ostatni rok, w którym można było skorzystać z możliwości rozliczenia dochodów z prywatnego najmu na ogólnych zasadach.
W 2022 roku podatnicy, którzy zarabiali na wynajmie prywatnym, mieli możliwość zmiany systemu opodatkowania. Choć zazwyczaj na początku roku należało wybrać formę opodatkowania skalę podatkową lub ryczałt to dzięki nowym przepisom podatkowym Polskiego Ładu 2.0 wprowadzonym 1 lipca 2022 roku, ten wybór można było jeszcze zmienić przed końcem roku.
Jak widać, do niedawna przepisy były elastyczne, ale od stycznia 2023 r. Polski Ład narzuca już określone regulacje i ujednolica formy opodatkowania tej działalności. Przychody z najmu prywatnego będą obowiązkowo opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych i nie będzie już innej opcji.
W przeciwieństwie, do skali podatkowej, ryczałt jest liczony od całości przychodu, a nie od całego dochodu. Oznacza to, że nie ma możliwości odliczenia ewentualnych kosztów uzyskania przychodów. Stawka podatku w przypadku ryczałtu jest zazwyczaj niższa – w zależności od wysokości uzyskiwanych przychodów, będzie to 8,5% lub 12,5%. Ci, którzy przekroczyli kwotę 100 000 zł przychodu rocznego, będą musieli płacić 12,5% ryczałtu.
Jeśli zdecydujesz się na wynajem prywatny w 2023 roku, nie będziesz mieć możliwości dokonania wyboru sposobu opodatkowania.
Zacznijmy od najważniejszego – do 31 grudnia 2022 r. najem prywatny (płacony od przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania przychodu, w tym amortyzację) mógł być rozliczany na podstawie skali podatkowej tylko wtedy, gdy dotyczył nieruchomości nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r. Od 1 stycznia 2023 r. najem miesięczny jako działalność gospodarcza będzie rozliczany w ramach tzw. ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W ramach ryczałtu podatek jest naliczany od całkowitego przychodu bez względu na poniesione koszty.
Oznacza to, że wysokość płaconego podatku jest stała i wynika wyłącznie z poziomu przychodów. Ustalone stawki są zależne od wysokości uzyskanego dochodu, co oznacza, że nie musimy już składać deklaracji PIT. Przychody z najmu uzyskiwane w 2023 r. mogą być rozliczane na podstawie ryczałtu bez potrzeby informowania o tym urzędu skarbowego. Wystarczy obliczyć ryczałt za dany miesiąc lub kwartał i wpłacić go do dnia 20 następnego miesiąca. Kwartalne rozliczanie jest dopuszczalne dla osób, których przychody z poprzedniego roku nie przekroczyły 200 tys. euro.
Warto jednak pamiętać, że obowiązek rozliczenia się na podstawie ryczałtu dotyczy wyłącznie najmu prywatnego. Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i jesteś zobowiązany do odprowadzenia podatków, masz kilka opcji rozliczenia – ogólne, liniowe lub ryczałtowe.
Pamiętaj, że nie będziesz mógł odliczyć kosztów uzyskania przychodu.
Od stycznia podatnicy, którzy muszą przejść z ogólnych zasad opodatkowania do ryczałtu, będą musieli zwracać szczególną uwagę. Ryczałt nie daje bowiem możliwości odliczania kosztów, takich jak remonty lub odsetki od kredytu hipotecznego. Co więcej, nie liczy się też kwota wolna od podatku ani odpisy amortyzacyjne.
Osoby wynajmujące mieszkanie powinny być świadome podatków, które są za to pobierane. Opłaty za czynsz, media czy też śmieci powinny być ponoszone przez najemcę, gdyż jeśli nie dojdzie do takiej umowy, to opłaty będą uznane za przychody właściciela i zostanie on obarczony dodatkowymi podatkami. Aby uniknąć takiej sytuacji, od 1 stycznia 2023 r. pomiędzy wynajmującym a najemcą powinna zostać zawarta nowa umowa najmu określająca precyzyjnie prawo i obowiązki stron.